부동산 계약 시 특약 사항 이것만큼은 꼭! 계약 전 필독

지난 편에서는 주택 상태 확인하기, 임대인 정보 확인하기, 등기부등본의 권리 순위 확인하기 등 전세 계약 전 꼭 확인해야 필수 사항에 대해서 살펴봤습니다.

2023.09.22 - [경제 관련궁금증] - 등기부등본 보는 법! 표제부, 갑구, 을구 확인사항 및 열람·발급방법

 

 

 

 

이번 글에서는 부동산 계약 체결 시 유의해야 할 내용을 알아볼 텐데요. 계약 시 주의사항부터 반드시 체크해야 할 내용까지 함께 살펴보도록 하겠습니다. 

 

가계약 주의사항

부동산 가계약이란 정식 계약을 맺기 전 계약 체결 여부를 고민하는 사이 다른 사람이 먼저 계약하는 경우를 대비하기 위한 수단으로 쉽게 말해 임시 계약을 뜻합니다.

계약금의 일부를 주고 맺는 가계약 체결은 계약금의 10% 정도만 지급하는 것이 통상적인데요.

 

가계약, 법적으로 효력이 있을까?

가계약에 대해서는 법적으로 명시된 규정은 없으나 가계약도 계약의 일종이므로 당사자가 일방적으로 파기하는 경우 해약금 지급을 필요로 합니다. 가계약의 경우 임차인은 가계약을 해지할 경우 가계약금(보통 계약금의 10%)의 2배만 지불하면 된다고 생각하는 경우가 많으나, 임대인 또는 공인중개사는 계약금의 2배를 지급해야 된다고 주장하는 갈등이 발생되기도 하는데요. 때문에 가계약을 체결할 때는 신중한 고민이 필요하며 갈등이 생겼을 경우 당사자가 합의 내용으로 문자, 이메일 등 본인의 의사를 문서로 명확하게 남겨두고 가계약 관련 통화 내용은 녹음하는 것이 안전합니다.

 

주택임대차표준계약서 사용

부동산 계약 시 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등 임차인의 보증금 보호를 위한 정보가 제공되는 주택임대차표준계약서를 사용하는 것을 권장합니다.

 

주택임대차표준계약서를 사용해 임대차 계약과 관련한 중요한 사항을 특약사항에 함께 기재해 임대차 계약과 관련한 분쟁을 예방하는 것이 좋겠습니다.

 

 

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특약사항 주의사항

특약사항’이란 계약서 내용 외에 임대인과 구두로 합의한 사항을 기록하는 것을 뜻하는데요.

그렇다면 부동산 계약서에 기재될 특약사항 어떤 것들이 있을까요?

 

 

 

전세자금 대출

부동산 계약을 위해 전세자금 대출을 실행해 진행하는 경우가 많다 보니 전세자금대출 가능 여부에 따른 특약사항을 기재하는 것을 권장합니다. 전세자금대출 가능 여부와 한도는 은행 등에 임대차 계약서 사본을 제출 후 심사를 통해 확인이 가능하므로, 추후 대출이 원하는 만큼 나오지 않을 경우를 대비해 특약사항으로 기재할 필요가 있습니다.

 

특약 예시

임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의한다. 임대인은 임차인의 전세자금대출 불가 시 계약을 해지하고, 계약금 및 지불한 금액 전부를 즉시 반환하기로 한다.

 

대항력·우선변제권

대항력이란? 이미 성립된 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 경우에 이를 대항할 수 있는 권리와 능력을 뜻하는데요. 대항력은 확정일자를 받은 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 그전에 임대인이 다른 권리를 설정하지 못하도록 방지해야 합니다. 이를 위한 방법으로 특약사항을 기재하는 것이죠.

 

특약 예시

임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다. 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이때 손해배상금액은 임대인과 임차인의 합의에 따르기로 한다

 

 

전세 계약 시 유의사항

부동산 계약 시 반드시 체크해야 내용들은 한번 더 점검해 볼 필요가 있습니다.

 

 

공인중개사 정보 확인

①중개사무소 등록증

②공인중개사 자격증

③사업자 등록증을 보유 여부도 중요하지만 실제 부동산 계약 진행 시 추가로 확인해야 할 사항이 존재합니다.

 

①부동산 계약 시 중개사가 본인이 맞는지

② 중개대상물 확인서 (주택, 권리관계, 시설 등) 교부와 설명 여부

③ 공제증서 교부 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

주택 기본정보 확인하기

계약서 작성 시에 서류상 주소와 실제 건물 주소가 같은지 체크해야 하는데요. 주소, 건물구 조 및 용도, 면적 등 주택에 관한 정보가 건축물대장과 일치하는지 확인해야 합니다.

 

 

 

 

임대인 정보 일치 여부

또한 계약서에 기재된 임대인의 정보가 임대인의 신분증, 등기부등본에 있는 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.

 

여기서 잠깐! 집주인 대신 대리인이 방문했을 경우

①대리인의 신분증

②소유자의 인감이 찍힌 위임장을 소지했는지 꼭 추가로 검토해 주세요.

 

 

계약기간 및 임대료

임대인과 구두로 합의한 기간이 정확하게 기재되어 있는지 확인해야 하며 임대료, 액수 등은 모두 숫자와 한글로 표기하여 착오가 없도록 해야 합니다. 계약서 내용에 문제가 없다면 임대인에게 전세 계약금을 지급해야 하는데요. 이때, 임대인 계좌가 맞는지 반드시 확인 후 입금해야 하며 입금 후에는 지급 영수증 챙기는 것 잊지 말아야겠습니다.